Dons familiaux immobilier 2026 : 100 000 € exonérés

Le don familial d'une somme d'argent exonéré

Le don familial de somme d'argent permet de transmettre jusqu'à 31 865 € par donateur et par bénéficiaire, tous les 15 ans, en totale exonération de droits de donation (art. 790 G CGI). Ce don peut être réalisé au profit d'un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, d'un neveu ou d'une nièce. Le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé.

L'abattement immobilier de 100 000 € en 2026

La loi de finances pour 2026 a instauré un abattement spécifique de 100 000 € applicable aux dons familiaux affectés à l'acquisition ou la construction de la résidence principale du bénéficiaire. Cet abattement vient en complément des abattements de droit commun (100 000 € entre parent et enfant renouvelable tous les 15 ans). Concrètement, un parent peut transmettre jusqu'à 200 000 € à son enfant pour l'aider à acquérir sa résidence principale, sans droits de donation, sous réserve du respect des conditions d'affectation.

Conditions d'application de l'abattement 2026

L'abattement immobilier est soumis à plusieurs conditions cumulatives : le bénéficiaire doit être un descendant en ligne directe ou, à défaut, un neveu ou une nièce ; les fonds doivent être affectés à l'acquisition ou la construction d'un logement destiné à être la résidence principale du donataire dans un délai de 12 mois à compter du don ; et le bénéficiaire ne doit pas avoir bénéficié du dispositif au cours des 15 années précédentes.

Cumul des abattements : quelle optimisation ?

Le don familial peut être cumulé avec les abattements classiques. Exemple concret : un parent peut transmettre à son enfant 100 000 € (abattement légal en ligne directe) + 100 000 € (abattement immobilier 2026) + 31 865 € (don familial de somme d'argent) = 231 865 € en totale exonération pour l'acquisition de la résidence principale. Ce cumul est soumis au respect des délais de 15 ans entre chaque utilisation des abattements.

Formalités notariales

Si le don familial de somme d'argent peut être réalisé sans acte notarié (simple déclaration fiscale), il est vivement recommandé de formaliser le don par acte authentique pour sécuriser les conditions d'application de l'abattement et éviter tout risque de requalification lors du règlement de la succession (rapport civil, réduction pour atteinte à la réserve). L'intervention du notaire assure aussi la traçabilité documentaire exigée par l'administration fiscale.

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